Financeiro7 min de leituraPublicado em 17 de maio de 2026

Como calcular o financiamento de imóvel: Tabela SAC vs Price

Entenda como calcular as parcelas de um financiamento imobiliário, a diferença entre as tabelas SAC e Price, e quanto você vai pagar no total ao longo dos anos.

O financiamento imobiliário é, para a maioria das famílias brasileiras, a operação financeira mais importante da vida — e também uma das mais complexas. Entender como as parcelas são calculadas, qual sistema de amortização escolher e quanto você vai pagar de juros ao longo de 20 ou 30 anos faz diferença de dezenas de milhares de reais. Neste guia, você aprende os dois sistemas principais (SAC e Price), como simular o financiamento e quais cuidados tomar antes de assinar o contrato.

Os dois sistemas de amortização: SAC e Price

Praticamente todos os financiamentos imobiliários no Brasil usam um de dois sistemas:

**Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante):** a amortização (parte do principal) é sempre igual em todas as parcelas. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que diminui a cada mês — por isso as parcelas começam mais altas e caem progressivamente.

**Tabela Price (Sistema Francês de Amortização):** as parcelas são iguais durante todo o contrato. No início, a maior parte da parcela é de juros; com o tempo, a proporção de amortização aumenta. É o sistema mais fácil de planejar, mas você paga mais juros no total.

Regra geral: quem tem capacidade financeira hoje e pode arcar com parcelas iniciais maiores paga menos juros no total com o SAC. Quem precisa de parcelas previsíveis e menores no início tende a optar pela Price.

Como calcular a parcela pela Tabela Price

A fórmula da Tabela Price é:

PMT = PV × i / (1 − (1 + i)^−n)

Onde: • PV = saldo devedor (valor financiado) • i = taxa de juros mensal • n = número de parcelas

Exemplo: financiamento de R$ 300.000 por 240 meses (20 anos) a 10% a.a.: 1. Converta a taxa: i = (1,10)^(1/12) − 1 ≈ 0,7974% ao mês 2. PMT = 300.000 × 0,007974 / (1 − (1,007974)^−240) 3. PMT ≈ R$ 2.862/mês 4. Total pago: 240 × R$ 2.862 = R$ 686.880 5. Total de juros: R$ 686.880 − R$ 300.000 = R$ 386.880

Isso significa que você paga quase 2,3 vezes o valor original do imóvel em um financiamento de 20 anos a 10% a.a.

Como calcular a parcela pela Tabela SAC

Na Tabela SAC, a amortização mensal é constante:

Amortização = PV ÷ n

Juros do mês = Saldo devedor × i

Parcela do mês = Amortização + Juros do mês

Usando o mesmo exemplo (R$ 300.000, 240 meses, 10% a.a.): • Amortização fixa: R$ 300.000 ÷ 240 = R$ 1.250/mês • Juros no 1º mês: R$ 300.000 × 0,7974% ≈ R$ 2.392 • 1ª parcela: R$ 1.250 + R$ 2.392 = R$ 3.642 • Última parcela: R$ 1.250 + (R$ 1.250 × 0,7974%) ≈ R$ 1.260 • Total pago: ≈ R$ 586.800 • Total de juros: ≈ R$ 286.800

Comparado à Price, o SAC economiza cerca de R$ 100.000 em juros nesse cenário — mas exige parcelas iniciais ~27% mais altas.

Taxa nominal vs taxa efetiva no financiamento

Os bancos geralmente anunciam taxas anuais (ex: 10% a.a.), mas as parcelas são calculadas com taxa mensal equivalente.

Conversão correta (juros compostos): i_mensal = (1 + i_anual)^(1/12) − 1

Exemplo: 10% a.a. → (1,10)^(1/12) − 1 ≈ 0,7974% a.m.

Atenção: alguns contratos ainda usam divisão simples (10% ÷ 12 = 0,8333% a.m.), que resulta em parcelas ligeiramente diferentes. Sempre verifique se o banco usa taxa efetiva mensal ou nominal dividida.

Além da taxa de juros, o Custo Efetivo Total (CET) inclui seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração e outros encargos. O CET é sempre maior que a taxa de juros anunciada.

Impacto do prazo e do valor de entrada

Dois fatores têm enorme impacto no custo total do financiamento:

**Entrada:** os bancos geralmente financiam até 80% do valor do imóvel (às vezes 90% no FGTS). Uma entrada de 30% reduz o saldo devedor e, consequentemente, os juros totais pagos. Exemplo: dar R$ 90.000 de entrada em vez de R$ 60.000 em um imóvel de R$ 300.000 economiza dezenas de milhares em juros.

**Prazo:** reduzir o prazo de 30 para 20 anos aumenta as parcelas, mas reduz drasticamente o total de juros. Em um financiamento de R$ 300.000 a 10% a.a.: • 360 meses (30 anos): total ≈ R$ 948.000 → juros ≈ R$ 648.000 • 240 meses (20 anos): total ≈ R$ 687.000 → juros ≈ R$ 387.000 • 180 meses (15 anos): total ≈ R$ 579.000 → juros ≈ R$ 279.000

Reduzir 10 anos de prazo economiza em média R$ 260.000 de juros nesse exemplo.

FGTS no financiamento imobiliário

O FGTS pode ser usado na compra do primeiro imóvel em diversas situações: • Pagamento total ou parcial do valor de entrada • Abatimento do saldo devedor (amortização extraordinária) • Redução de até 80% do valor das parcelas por até 12 meses

Para usar o FGTS no financiamento, você precisa: • Ter no mínimo 3 anos de trabalho sob regime CLT (somando todos os vínculos) • Não ser proprietário de imóvel no município onde mora ou trabalha • O imóvel deve se enquadrar nos limites do programa (valores variam por cidade) • O financiamento deve ser pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação)

Um abatimento antecipado do saldo devedor com FGTS é especialmente vantajoso: reduz o principal sobre o qual os juros incidem, diminuindo o custo total.

Calculadora relacionada

Simular financiamento

Use nossa ferramenta gratuita para aplicar o que você aprendeu aqui.

Simular financiamento

Perguntas frequentes

Qual é melhor: SAC ou Price?

Depende do seu perfil. O SAC é mais barato no total (menos juros) e tem parcelas decrescentes, mas começa com parcelas mais altas. A Price tem parcelas fixas e menores no início, o que facilita o planejamento, mas você paga mais juros. Se você tem renda estável e pode pagar a parcela inicial maior, o SAC geralmente é a melhor escolha financeiramente.

O banco financia 100% do imóvel?

Na maioria dos casos, não. Os bancos tradicionais financiam até 80% do valor de avaliação do imóvel. Alguns programas habitacionais (como o Minha Casa Minha Vida) podem financiar percentuais maiores para determinadas faixas de renda. Ou seja, você precisa ter pelo menos 20% do valor como entrada.

Posso amortizar o financiamento antecipadamente?

Sim. A legislação brasileira garante o direito à amortização antecipada sem multa. Você pode abater o saldo devedor a qualquer momento, o que reduz os juros futuros. Na amortização, você escolhe entre reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo). Reduzir o prazo costuma economizar mais juros.

O que é o CET (Custo Efetivo Total)?

O CET é a taxa que representa o custo real do financiamento, incluindo juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifas e outros encargos. É sempre maior que a taxa de juros anunciada. Por lei, os bancos são obrigados a informar o CET antes da contratação — compare sempre o CET, não apenas a taxa de juros.

Como o INCC afeta o financiamento na planta?

Para imóveis na planta, as parcelas pagas durante a obra são geralmente corrigidas pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil), que mede a inflação do setor. Após a entrega das chaves, o financiamento migra para a taxa contratual (geralmente TR + juros ou IPCA + juros). O INCC pode encarecer significativamente o custo total, especialmente em períodos de inflação alta na construção.

Conclusão

Calcular o financiamento imobiliário antes de fechar o contrato é indispensável para tomar uma decisão consciente. Simule diferentes cenários — entrada, prazo, sistema de amortização — e compare o total pago em cada opção. Use a calculadora de financiamento do portal para fazer essas simulações em segundos e descobrir qual combinação cabe no seu orçamento.